开发商资金链断裂商业广场烂尾，债权人3000万元借款难收回

在江苏建湖县汇文路南，从湖中路向东一直到人民路路口的数百米沿街地块，都属于一个2012年开工的哥伦布广场项目，包含四个大的商业综合体和住宅建设。

目前，在哥伦布广场，有些门面开着，有些门口用木板挡着，有些甚至连门窗都没安装。此前建湖唯一一家家乐福超市也曾开在这里，后来因为生意不好等原因关门了。在建湖县的中心地段，大而空的哥伦布广场显得有点不协调。据了解，开发企业已经进入了破产重整程序，整个哥伦布广场有望复活。

(资料图片)

卞凯（化名）是开发商的债权人之一。2012年，他借款3000万元给开发商，开发商提供了一万余平方米的写字楼作为抵押物。但2016年因为项目停工，县里为了促进项目复工专题研究，县住建局出面协调，让卞凯放弃了抵押权。而如今开发商进入破产程序后，抵押权的重要性凸显了出来。

△中利哥伦布广场全景

出借3000万元，开发商还不上钱拿房产抵押

2011年，建湖县汇文路南侧、湖中路东侧、人民路西侧地块60810平方米的国有建设用地使用权公开出让，这个地块靠近已搬迁的县政府大院，对面是老的县人民医院，其出让引来很多关注。

江苏幅源伟沃投资有限公司（下称“幅源公司”）最终竞得了这块土地。不久，该公司便转让了地块的使用与开发权。在一份文件上，建湖县国土资源局行文，同意江苏中利世纪置业有限公司（下称“中利世纪”）接手该地块。

中利世纪的法定代表人为孙某，股东为孙某、张某，幅源公司也成为中利世纪的股东之一，由彭某具体代表幅源公司。该地块的土地出让金是17330万元。卞凯称，中利世纪及孙某、张某、彭某等，除了向银行和一些非银行金融机构借贷，也在社会上融资。

2012年4月，孙某、张某、彭某作为借款人，与卞凯夫妇签订3000万元的《借款合同》，中利世纪、幅源公司等作为保证人签字盖章。那时卞凯夫妇是建湖县开发区一家企业的老板，经营有方，手头资金实力雄厚。该合同约定：借款期限为两年，在借款期内借款利息为月利率2%，借方第一年12个月支付利息，第二年每三个月支付一次利息，保证人以个人及公司股份即所有财产对借款负连带责任等。

2015年3月17日，因债务未能按约定如数偿还，债权人与债务人重新订立补充协议，还款延期至2016年3月18日；次日，双方还签订了《房屋抵押（还款）合同》。按照补充协议，原保证人之一的中利世纪成为债务人之一，同时约定，由中利世纪偿还孙某、张某、彭某所欠债权人本金3000万元及以后产生的利息，债务人必须于2016年3月18日前还清所欠债权人本金3000万元、利息3691200元。债务人以坐落在县城中利哥伦布广场D地块写字楼5-16层（建房权证建湖字第73048号，共10133.79平方米）房产作抵押，担保该债务履行。建湖县公证处出具了对《房产抵押（还款）合同》赋予强制执行效力的公证书。

△中利哥伦布广场D地块，较高的带玻璃外墙的写字楼5—16层就是当初被开发商抵押给卞凯的

据了解，其实，在2014年，张某和幅源公司已从中利世纪退股撤资。以前公司有三方投资，以个人名义借款，更利于加强各人身上的责任意识。但是在只剩下孙某单方股东的情况下，加上A、B、C、D四个地块陆陆续续开发，卞凯夫妇对应的债务人变为实体公司，公司提供抵押物即房产。一旦其没有按约还款，卞凯夫妇可以申请强制拍卖抵押房产来偿还债务。

债权人放弃抵押权，“以房抵债”协议落空

2023年7月24日，现代快报记者来到建湖县汇文路，看到从湖中路路口到人民路路口，哥伦布广场四个相对独立的商业体进度和形态不一。最西侧的A地块，就是原家乐福所在地。往东依次是B、C、D地块，其中被围挡遮住的B地块进度最慢。

B地块如今成了卞凯关注的重点，曾经抵押在手的D地块写字楼已经与他无关。抵押权已经交出，卞凯接受了另一种以房抵债的方案。

2016年8月9日，甲方中利世纪与乙方卞凯夫妇签订了一份新的“以房抵债”协议。按本息合计4000万元，中利世纪以正在建设的B地块三层小楼（约2000平方米）偿还该债务。不过，这份协议中出现了见证方——建湖县住房和城乡建设局，协议中与住建局有关的是两条，一是请住建局在甲方开发的B地块取得《商品房预售许可证》时，将单独的三层小楼相关销售网签手续办理给乙方；二是协议签订三天内，乙方将抵押在手的哥伦布广场D地块写字楼他项权证解除，交给住建局自由处理。建湖县住建局两位工作人员在协议上签字，还加盖了住建局公章。

△2016年订立的以房抵债协议，上面有见证方县住建局的签字盖章

可能在大家看来，当时B地块办理预售许可证并不是难事。因为即使土地抵押给了银行等金融机构，可银行一般还是会配合办理解押的，毕竟银行也要保证它的贷款收益和安全，肯定支持房产卖出去。

但是，此事后来就卡在了预售许可证上。

建湖县住建局2022年给法院发的一份“工作联系函”中提到了当时住建局出面协调卞凯放弃抵押权的背景。2015年到2016年间，开发商资金链断裂，欠下施工单位巨额工程款，施工单位停工。2016年6月，为了协调矛盾，推促工程建设，当时的一名县委常委、常务副县长召集住建、规划、国土等部门和单位负责人，专题研究此事。随后，建湖县住建局牵头协调，将卞凯夫妇手里的D地块写字楼解押，并交给施工单位。

卞凯说，这就是用D地块写字楼抵偿工程款，可能是把抵押权转办给了施工单位。

不久，C、D地块顺利复工，B地块也再次启动建设。但B地块在申请预售时，其土地抵押在建湖县农商行，农商行不出具同意预售的函，导致B地块《商品房预售许可证》不能办理。不仅如此，这还引起多名债务人要求对该地块实施查封，B地块一直处于停工状态。

△中利哥伦布广场B地块项目，明显还没完工

建湖农商行为何不同意B地块预售？据业内人士分析，可能是银行反对所谓的“以房抵债”协议，认为抵债方式销售房产是一种假销售，无法实际收回资金还银行贷款，侵害其利益。

住建局曾发函“陈情”，希望按特殊情况处理

2019年12月13日，盐城市中级人民法院发布公告（2019）苏09破申4号，公告显示，根据中利世纪的申请，作出民事裁定书，受理中利世纪破产重整申请一案，并交由建湖县人民法院审理。法院随后确定了破产管理人，全部接管中利世纪的公章、账目、资产等。

卞凯在2020年才得知中利世纪破产重整的消息。这让卞凯很焦虑，他首先与破产管理人沟通，但是对方并不认可他的债权。

卞凯不得不到建湖法院提起诉讼。建湖县人民法院作出判决，经核算双方资金往来，卞凯夫妇对中利世纪享有的债权为本金1898万余元、利息2157万余元及律师费60万元，合计4115万余元，这是对中利世纪的普通破产债权。同时中利世纪法定代表人孙某与妻子作为共同负债人。

而除了起诉确认债权，卞凯还多次找县住建局乃至县领导反映。他说，要不是当初住建局出面，劝他让出D地块写字楼抵押权，自己是不会如此被动的。

△这就是承诺给卞先生抵债的三层小楼，如今已经在复工

如今，三层小楼已经启动扫尾工程，施工方是破产管理人找来的，后续该楼如果取得了销售手续，所得的费用也将是破产管理人掌握，按程序和规则分配给债权人等。而作为普通债权人，卞凯对于项目复活的期待就没有那么大了。

按照“破产法”等法律规定，包括员工工资、社保、税款、破产费用、有抵押债权等，是优先债权。而一般的社会借贷、普通的买卖合同属普通债权。普通债权因为顺位靠后，得到清偿的机会和比例是比较低的。

近日，现代快报记者联系了破产管理人之一的江苏法德东恒律师事务所一位合伙人，他表示，破产的法规是很完善的，破产管理人必须依法处置资产。一般来说，政府部门是不能作为担保人的。对于相关的买卖合同，管理人审核后也可以行使撤销权。关于本案的其他具体情况，他没有介绍。

2022年2月，建湖县住建局给建湖县法院出具了“工作联系函”。在函中，住建局提到，“中利世纪现已进入破产程序，应充分考虑到债权人原享有的抵押权是因为在政府协调的情况下，同意暂时解除抵押这一客观因素，况且该公司当时也未有破产的情况，经请示县领导，建议仍应按照享有抵押优先受偿处理，以切实保障债权人的合法权益，具体债权金额请贵院依法确定。”其中还提及，2017年，因相邻C地块出现电力无法开通情况，住建局再次出面协调，让卞凯又出借200万元给中利世纪，资金直接转账至县房产服务中心账户，解决项目的电力配套。

△建湖县住建局

卞凯想知道，对于自己抵押权的落空，住建局和县政府是否该承担相应的责任？而且，整个事件各方博弈，他没有看到住建局在处理这些复杂问题时应有的专业度。

建湖县法院联系过卞凯，表示要处理此事。但此后并没有任何进展。建湖县法院一位法官对现代快报记者表示，这件事时间过去比较长了，他不便接受采访，需要上级部门同意。

建湖县住建局开发科的一位科长表示，他可以找到当时作为见证代表签字的一位工作人员，让其向记者介绍情况。但是到了约定的时间，又表示对方无法见面了。此后，对方也没再给什么回复。

现代快报+记者 孙玉春 文/摄

（校对 周露 编辑）